Team 건고소도
류건희 고정윤 소정인 도소연
- 프로젝트 주제 소개 및 선정 배경
젠트리피케이션이란 도심 인근의 낙후지역이 활성화되면서 외부인과 돈이 유입되고, 임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상이다.
성수동은 팝업 성지라고 불릴정도로 다양한 팝업스토어가 열리고 있다. 하지만, 옆의 기사에서 보이다시피 팝업스토어로 인해 기존 상인들이 가파른 임대료 상승을 감당하지 못하고 떠나고 있다는 우려가 나오고 있다. 이는 젠트리피케이션 현상의 대표적인 문제다.
현재 성수동 외에도 홍대, 이태원등에서 젠트리피케이션이 빠르게 진행되고 있다. 이로 인해 임대료 상승과 상권 재편으로 기존 주민과 소상공인들이 경제적 부담을 느끼고, 사회적/경제적 불균형이 심화되며, 지역의 문화적 정체성과 공동체 해체 문제도 동반되고 있다. 또한 도시 개발은 경제발전을 촉진하지만, 젠트리피케이션으로 주민 삶의 질이 저하되거나 기존 상권이 붕괴되는 부정적 영향 역시 따르고 있다. 이러한 배경을 바탕으로 젠트리피케이션의 분석 필요성을 느꼈다. 서울시의 지속 가능한 개발을 위해서는 앞서말한 부정적 영향을 사전 예측하고, 이를 방지하거나 완화하는 방안이 필수적이라고 생각한다. 우리 조는 서울시 공공데이터를 활용해 젠트리피케이션의 공통적인 특징이 무엇인지, 또한 앞서 있던 서울시의 정책의 문제점과 이를 보완할 수 있는 정책을 마련해보기 위해 이 주제를 선정하게 되었다.
젠트리피케이션으로 인해 대표적으로 유동인구, 임대료, 거주민, 상권 측면에서 변화가 발생한다. 예를들어 유동인구 같은 경우, 외부 자본 유입으로 인해 고급 상점이 생기면서, 유동인구와 상업 수요가 증가한다. 이에따라 상업 및 주거용 건물도 임대료가 상승하게된다. 임대료가 오르니 저소득층 거주민들은 지역을 떠나고, 경제적으로 여유있는 고소득층이 자리를 채운다. 따라서 고소득층의 소비에 맞추어 자리를 잡는다. 이처럼 젠트리피케이션은 연쇄적인 영향과 긴밀한 상호관계를 가지고 있으며 이를 판단하기 위한 명확한 기준을 세우기에 어려움이 존재한다. 또한 코로나 팬데믹 등 외부적 환경 변수가 많이 존재하고, 지역적 특성이 존재하여 하나의 기준만으로 판단 및 분석의 어려움이 있었다. 따라서 논문을 참고해 서울시 내 행정구역 중, 뉴스 혹은 매체에서 '젠트리피케이션'이라는 키워드와 함께 얼마나 자주 언급되었는지를 크롤링한 논문 자료를 참고하여 행정동 8곳을 선정하였다.
북촌마을, 서촌, 성수동, 연남동, 해방촌, 이태원, 홍대거리, 신사동 이렇게 총 8곳이다.
- 분석 과정
데이터 수집 단계에서는 주로 서울시 열린 데이터광장과 서울시 상권분석 서비스를 이용하여 앞서 말씀드렸던 임대료, 점포 수 변화, 소득수준, 유동인구 데이터를 수집하였다.
데이터 가공 단계에선 pandas 라이브러리를 사용해 엑셀 파일에서 데이터를 호출했고, 이 데이터를 pandas 데이터프레임으로 변환하여 분석 준비를 한 후, 8개의 행정동을 데이터 종류에 따라 5개년 혹은 그 이상으로 필터링하고 각각의 데이터 특성에 맞추어 불필요한 데이터를 제거하는 전처리 작업을 거쳤습니다. 이에 사용된 코드는 위와 같다.
1. 임대료 변화 추이 그래프
2. 유동인구 변화 그래프
3. 서비스업 생존율
4. 외식업 생존율
5. 소매업 생존율
분석 결과
행정동 임대료 변화 코로나 팬데믹 이전에는 전반적으로 상승하는 경향을 보이지만 코로나 시기에 감소하였고 2020년을 기점으로 전반적으로 상승하는 경향을 보임
유동인구 변화 젠트리피케이션 진행 과정에 따라 행정동별로 변화 정도가 상이하나, 전반적으로 점차 증가하는 추세임
외식업 생존율 계동/가회동을 제외한 모든 행정구역이 2022년을 기점으로 상승하고 있음. 앞으로도 상승할 것으로 예상됨
결과 해석
1. 임대료
임대료 상승은 지역 내 상권 활성화를 가져오지만, 원주민의 이주를 유발
2. 유동인구
유동인구의 증가로 상권이 활발해지지만, 기존 주민과 고소득층 간의 갈등 발생
3. 서비스업
서비스업의 생존율을 높아지지만 ,소상공인들이 고급화된 상권에 적응하지 못할 경우 생존에 어려움을 겪음
4. 외식업 및 소매업
외식업과 소매업은 상권 발전의 영향을 받지만 기존의 중소업체는 도태될 위험이 높다.
해결 방안
서울시 젠트리피케이션 정책들의 공통점
ex.젠트리피케이션 방지조례, 상생협약 프로그램 등
- 강제력이 약함 → 정책의 효과가 지역에 따라 상이함
- 지역 특성에 맞춘 정책이 아니었음
≫ 거주민과 상권, 상생협력자의 측면을 모두 고려하고 젠트리피케이션의 장점을 살릴 수 있는 창의적 정책 필요
1. 임대료 급등 억제 및 상생 협약 강화
- 문제점 해결 : 젠트리피케이션 효과로 인한 임대료의 지속적 상승
- → 임대료 상한제 도입, 특정 임대료 상승률 초과 시 추가 세금 부여
- 정책 제안 : 상생 협약 프로그램을 강화하여 임대료 상승폭 제한, 지역주민 및 상인들이 건물주와 상생 협약을 맺을 때 세제 혜택 제공
2. 소상공인 지원을 위한 맞춤형 대책
- 문제점 해결 : 생존율 그래프에서 나타나듯 젠트리피케이션이 한참 일어나고 있는 지역은 생존율이 점점 낮아짐
- → 젠트리피케이션으로 인해 소상공인들이 버티기 힘듦
- 정책 제안 : 소상공인 생존율 개선 프로그램 도입
- ex) 소상공인 대상 맞춤형 경영 컨설팅, 저금리 대출 및 마케팅 지원, 상업 밀집 지역 중 일부 비상업 지역 지정
3. 소득 연동 임대료 및 장기 임대 계약 유도
- 문제점 해결 : 임대료 급등 해결을 위한 임차인과 건물주 간 소득 연동 임대료 계약 도입
- → 상점의 매출과 연동하여 임대료를 책정하여 상호 간 상생할 수 있는 구조 구축
- 정책 제안 : 장기 임대 계약을 유도하는 법적 장치를 마련하여 임대료 급등을 방지 및 상인들의 장기적 영업 지원
기대효과
- 건물주와 상인 간 갈등 감소와 협력적 관계 형성을 통해 지역의 지속 가능한 경제 발전 도모
- 소상공인에게 적정한 사업 공간을 제공하여 젠트리피케이션으로 인한 도태 위험을 감소
- 젠트리피케이션으로 인한 문제점을 해결하는 방식이기에 젠트리피케이션의 긍정적 부분 유지 가능